国庆假期结束，房产再次成为众多家庭绕不开的话题。有人看到售楼处重新聚起人气，开发商的让利幅度不再夸张，似乎暖意正悄然降临。将目光投向更庞大的存量市场，二手房的真实底色却充满拉锯与僵持。 卖家守着心理底线，买家捏着钱包等待，在存量时代的宏大叙事下，这种无声博弈比账面数据更扎心。今年前八月，二手房成交量占住宅交易已过半，千千万万房东的心态正主导着市场水温。在一线城市核心区与普通城市的冷热交替中，市场早已暗流涌动。 今年的春天，不仅是北京和上海，整个华东地区的房子都呈现出井喷式的二手房成交行情。在刚刚过去的三月，上海的二手房单日成交量突破五年来的新高。 很多人都说，小阳春到了，楼市见底了。但是如果大众仔细看一下成交结构，成交的主力依然是一百万到三百万之间的低总价房源，也就是人们经常说的老破小。上海老破小的定义，基本处于一百万到五百万这个价格区间。按这个口径计算，百分之八十多的二手房成交房源都属于老破小。 上海大多数的房产成交，都集中在三百万左右这个价格段位。一套老破小的建筑面积大多在五十平到七十平之间，折算下来，单价基本落在四万到六万元每平方米这个区间。 这个特征，非常符合上海中环到外环之间的老式住宅，或是内环里面面积特别小的房源。学区房也会被覆盖在这个范围之内，因为学区房往往面积更小，但是具备自身独有的价值。 所以这类老破小，从很多年前开始，就一直是上海二手房成交的绝对主力军。上海大约八成的房产成交都集中在这类房源，再往上的高总价房源，就形成了一个非常狭窄的金字塔结构，体量逐级缩减。 当时很多人认为小阳春意味着全面复苏，但现实是存量房的去化压力依旧沉重，这直接决定了中国二手房即将面对的分化结局。观察者的判断是，今年上海确实迎来了小阳春，全国也有几个城市楼市表现不错，但是整体来看，这一轮小阳春的成色不足。 第一，从当前成交结构来看，成交主力依旧是低总价二手房，这份成交数据的含金量需要打折扣。大众观察二手房行情，参考的是网签数据。新房端，开发商最先感知到的是认购数据，认购到网签之间，存在一段时间差。目前，真正受益于本轮小阳春、成交明显回暖的新房项目数量不多。 能够卖得好的新房项目，大多同时满足几个条件，产品性价比突出，产品品质相比过往有所升级。以新规下的新产品为主，不仅产品设计更新，售价对比周边新房、二手房还要具备显著优势。 现在的购房者，比价心态非常强烈。这种比价心态的蔓延，恰恰印证了二手房风向要变了的残酷现实。大众对于房子的定位，或许正在发生改变。 房产更多回归居住空间的属性，资产增值属性会持续下降。观察者认为，房价不一定会像过去一段时间持续下跌，但是短期之内，很难再看到房产回归强资产增值属性。 大众可以回顾一段过往的市场历程，全国楼市从 2015 年开启上涨行情，持续到 2021、2022 年，上海的行情周期会延后一两年。市场火热阶段，全国各地陆续出台限价政策，分为明线管控和隐性管控。 过去业内和地方沟通限价、备案价突破的相关事宜，地方有一个说法，房价上涨幅度，不能超过每年 gdp 的增幅。放到 2026 年，如果大众期待房价涨幅可以跟上每年 gdp 增速，购房者就会更有信心，愿意出手买房。 就算房产没有很强的增值能力，至少可以实现保值。但是以当前的市场情况来看，还需要出台力度更强的政策，才有可能实现这个目标。 过去市场的预期，是房产作为资产，升值速度不低于 gdp 增长，现在已经很少有人抱有这样的预期。资产增值属性的减弱，让曾经顺理成章的置换游戏按下了暂停键，再过俩月，流动性的痛楚只会更加明显。 过去上海成熟的置换链条，到现在已经很难顺畅运转。原本的置换逻辑，卖掉三百万房子的购房者，大概率会置换五百万的房源。 卖掉五百万房产的人，会继续置换八百万、一千万的房产。卖掉一千万房产的家庭，会继续置换更大户型的房产。这套置换链条成立，有两个前提。第一，购房者对未来收入预期乐观。第二，购房者看好房价的投资价值，预期房价持续上涨。 在这两个预期的支撑之下，低总价段的交易热度，可以逐级向上传导，带动高总价房源成交。但是现在，这套传导逻辑很难生效。中环以内新房的价格区间，和低总价二手房之间的价差越来越大，置换链条传导不通畅。这个现象很大程度和去年新规放开、产品设计突破限制有关。 新规放开，对于初次购房的人群是利好，但是对于存量二手房业主而言，是冲击。新规本质相当于变相降价，购房者用同样的建筑面积，可以获得更多实际使用空间。 这会直接压制二手房价格，二手房价格下跌，成交难度提升，置换链条随之断裂。二手房被迫降价，叠加市场下行，开发商推出新房定价不再居高不下。开发商用更好的产品、更低的定价抢占市场，会倒逼同板块普通二手房继续降价。 置换链条断裂，新房和二手房之间良性循环的运转机制就消失了。这类情况，在全国很多城市都已经出现。置换链条的停滞加速了地